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【めざせ不労所得】中古マンション投資「GA technologies」-Renosy|30,000円相当!ちょびリッチ-モッピー-ハピタス



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不労所得・・・その甘美な響きは、世の働く人たちも働かない人たちも魅了してやまない。

 

ちょびリッチで、ちょっと変わった案件を発見しました。ポイントは60,000ちょびpt。つまり30,000円相当。かなりの高額案件です。とりあえずどんな案件か見てみるのは、陸マイラーの習性としてやむを得ないでしょう。

 

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テーマは「失敗しない中古マンション投資」。会社は「GA technologies」。1年近くウォッチしてきたワタシにとっても、馴染みのない新たな分野の案件です。俄然興味が出てきます。

 

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条件を確認しましょう。

上記の通りなのですが、電話面談になることもあるので、名刺交換がハードル高そうです。今回は意を決して利用してみたので、実際の流れはどうだったのか、ご報告させていただきます。

 

ちなみにワタシは直接交渉が必要な案件は基本的にNGにしています。なので保険相談案件は一度もしたことがないですし、「要電話確認」と条件にあったら申し込みません。そんなワタシが今回トライしてしまったのは・・・

・中古マンション投資に興味があった

・付与されるポイントが高額

poyaさんの「人柱報告」を見たから

です。

www.poyatrip.xyz

 

poyaさんのこの素晴らしい報告により、ヒッキー人見知りなワタシも勇気を振り絞ってチャレンジする決心がつきました。ありがとうございます(^^)。

 

目次

 

 

第1回目|電話面談

これは、GA社のサイトから登録すると、登録した番号に先方から電話がかかってきます。他の「要電話連絡」が必要な案件と同じで、日中だったら「即時」でした。携帯を前にして正座で待っていていいレベルです。こう言う食いつき具合だと逆に不安になるのですが・・・。

 

1回目の面談内容は、テンプレート通りに聞くことが決まっていると思われます。ワタシも今回、友好的な雰囲気全開で挑んだので、お互いの子供の話になったりして時々話が脱線しましたが、最終的にあちらが聞いてくる内容はpoyaさんの記事と全く一緒です。

 

補足するなら(poyaさんももしかしたら聞かれたかもしれませんが、正直全部を覚えているなんて不可能な質問の量です、poyaさんはよくぞあそこまでまとめ上げているなと尊敬します)・・・

 

他の投資の話について

どんな投資をしているのかという話の中で、FXも含めたりすると、そう言うリスクの高めな投資についても興味があるのですか?と聞かれます。

また、安定した投資で何かしているのですか?と言う質問もありました。

ワタシの場合は個人確定拠出年金がありますので、回答としては満足していただけたようです。

 

GAテクノロジーが斡旋する投資は、預貯金を除いた投資としては実質利回り4%ぐらいの比較的リスクが低めで長く安定した運用を前提にしています。なので、ハイリスク・ハイリターンの投資のみを繰り返しているヒトは、少し警戒度が上がるのかもしれません。

 

また、直後に再度電話がかかってきて追加の質問がありました。

他のサービスに相談したり申し込み中なのか?と言う内容です。

これがネガティブな質問なのかポジティブな質問なのかは分かりません。ワタシは、今まで不動産投資は相談も含めて初めてだったので、「ありません」とお答えしました。まあ、嘘をつく必要はないんじゃないかと思います。

 

不動産投資×高還元特集一覧 | ポイントサイトでお小遣い稼ぎ・節約するなら安心・安全なモッピー

実際、上記のように同じような投資話を扱った広告案件はいくつかありますからね。

 

最後に次の面談の話があるのですが、なんと上役の方が直接営業に来られる、と言う内容でした。poyaさんのレポートからすっかり次も電話面談だと思い込んでいたワタシは、正直度肝を抜かれました\(◎o◎)/!

 

相手とのやり取りが嫌で今まで様々な案件を避けてきたワタシ、poyaさんのレポートを支えに電話面談なら乗り越えられるかと思って申し込んだのですが、まさかの直接面談です。

 

ただ、ここで断るという選択肢は、まあ無いでしょう。興味があるのは事実なので素直に受けることにしました。ただ不動産セールスについてはHGVCでの嫌な思い出があるワタシ。

 

嫌な思い出はこちら(^_^;)。

www.goutaro.com

 

何とか押し切られないように心に決めるのでした・・・。

 

第2回目|直接面談

面談の日時と場所は、基本的にはこちらの提案に沿うような形で対応してくれます。ワタシは自宅近くの喫茶店にしました。

 

どうもGAテクノロジーさんは、6月から大阪支社を設立して、西日本への営業マンのフットワークも軽くなっているみたいです。軽くしなくてよかったのに・・・。

 

まず面談前に送られてくる冊子とDVDに目を通しておく必要がありますが、目を通したかどうかを確認されることは無さそうです。結局面談の際に内容は説明されるので。

 

またpoyaさんのレポートは、2回目の電話面談では身構えていたけど会社の説明はなかった、との事でしたが、ワタシはみっちりありました。

 

webdemoney.com

 

ただ上記の他の方のレポートでは、電話でも会社概要の説明から入ったとのこともあり、その辺は担当営業の「矜持」のようです(笑)。

 

こちらは実際にGAテクノロジーで結局投資を開始した方のレポートです。やはり電話でも会社概要の説明は必要としています。

xn--life-fb5fh7wo28d.com

 

会社の説明の後、実際の物件紹介に入ります。この辺は割愛させていただきますが、一番うまく資金が回った時のプランだけでなく、うまく行かなかった時のプランも提示していることに好感が持てました。

 

不動産投資なんて怖いことだらけです。なので、ワタシが不安に思うことを率直に聞いてみました。

 

Q.そんなにおトクな投資なら、ご自身でされないのですか?

A.しています(笑)。みんなしています。

 

Q.損がほとんど無さそうなこのような投資はなぜみんなしないのですか?

A.ローン審査が通らないからです(これには得心しました)。

補足:実際今回持ってこられた案件は6つありましたが、3つは(素人目に)良さそうな物件なのになんで残っているのか尋ねてみたら、前に検討した方のローンが通らなかったから、と言う理由でした。

 

Q.マンションの耐用限度を超えた後はどうなるのですか?(フルローンだと普通なら35年後にやっと完済になりますが、その頃にはボロボロになっているマンションで大丈夫なのか?と言う心配からです)。

A.どうもなりません。結局需要があればそのまま利用利用されていくし、そう言う立地の物件を選択しています。

 

Q.空室が生じたときはどうなりますか?

A.オーナー(ワタシ)の負債となります。サブリースと言われる家賃保証が制度はありますが、お勧めしません(入居率がいいので)。

 

Q.北のかりあげクンが暴発してマンションが吹っ飛んだらどうなりますか?

A.そういう場合は、基本的に国の補助が入ります。ただ全額では無いでしょう。

→戦争による補修は、基本的に保険も保障も期待できないと思った方が良さそうです(;O;)。

 

Q.貴社が倒産したらどうなるのですか?

A.他の管理会社に移行することになります。物件自体はオーナーの所有なのでそこは揺るがないのですが、管理費・手数料が増額する可能性はあります。

 

Q.マンション破産のように、途中で小さく規約に書いてあって、家賃を下げたり管理料を値上げしたりして、全く黒字にならない赤字垂れ流し状態になりませんか?

A.(質問に対する直球の回答ではなかったのですが)当社は不動産とITを結びつけそのノウハウを育てていこうと思っています。マンション投資ビジネスはそのツールの1つでしかありません。なので、ここの儲けをそこまで重要視していません。

 

運用する上で最大のリスクは「空室」が続き家賃収入が無いことです。東京23区内のワンルーム中古マンションに対象を絞ることによって、かなり高い入居率をキープできているし、今後の発展の可能性が高い地域なので空室リスクも限りなく低くすることが出来ます。

 

田町新駅開発地区、新宿再開発地区・・・。

 

また少子高齢化、人口減が叫ばれてマンション重要も頭打ちと言われていますが、その分独身の人が増えるわけで、日本で随一の人口増加率を誇る東京23区内では、逆にワンルームマンションの需要は増えることが予測されます。

 

Q.そんなに美味しい投資話は、当然パイの取り合いになりますよね?

A.その通りです。

つまり「都心」で「ワンルーム」の「中古マンション」投資を勧めるサービスはいっぱい有り、結局はその物件とユーザーの取り合いにならざるをえない、と言うことです。勝負に負ければ、当然その会社は行き詰まるわけで、そのリスクはワタシからでは流石に予測できません。

 

Q.需要と供給があるのなら、マンションを短期で転がせば貴社のようなサービスの収入が手数料などで上がるのではないですか?

A.確かにその通りで、そう言う事をしているサービスもあります。我々は「売る」専門なので、そう言う事をする必要はないのです。

(補足)つまりワンルームマンションの短期売買を繰り返せば繰り返すほど、その売却益と手数料でサービスが儲かる仕組みです。なので、強引に買い上げ、長期の展望無くいいこと言って騙して売りつける。それを繰り返すようなアコギな商売じゃないですよね?と言う不安です。

 

少なくともGA techonologiesは、自社で物件を所有せずその情報と手付金のみで物件を確保して、それをユーザーに届ける、と言うスタンスのようです。物件を負債として所有していないので、粗悪物件を急いで売りつける必要はない、とのことでした。ただ、手付金のみで押さえた物件も買い手がつかないと、結局は自社で買い取る必要があるそうで、この辺も同業他社とまあ変わらないでしょう。

 

Q.金利が上昇しても家賃はあげれないですよね?

A.金利が上昇する年月分、築年経過も長くなっていくのでそれに合わせて家賃を大きく上げることは得策ではありません。

 

Q.地震保険には入らないのですか?(火災保険の手続きの時に疑問に思いました)

A.地震保険は火災保険の半分しか補償額がないので、あまり勧めていません。選んでいるマンションは地震対策済みの比較的新しいマンションで、ワンルームは10階程度だから横揺れにも強く、なおかつ多くの部屋が入っている関係で柱が多いのでかなり倒れにくい、と言う地震に強いメリットがあります。なのでほとんどの方は地震保険は利用していません。

ちなみに湾岸部は、津波危険エリアがしっかりラインで分かれているので、物件を選ぶ参考にはなります。ただ東京湾は、その形から津波は来ないと言われているそうです。

 

Q.利回りの計算法はどうなっているのですか?

A.例えば家賃100,000円で購入金額2,500万円の物件を購入したとします。年利なので100,000円x12ヶ月=120万円が年の家賃収入。120万円÷2,500万円=0.048。

つまりこの物件の利回りは「4.8%」となります。この利回りは「現金一括購入した場合」です。実際は「ローン支払い+修繕積立金+管理費+固定資産税など」の支払いがあるので、表面利回りが4.8%だと、フルローンでは実質利回りは0%か赤字です。

 

Q.(上記Qの続き)すると、例えば株式運用とかだと運用初めからプラスの利回りにもなるので、そっちの方が有利なんじゃないですか?

A.不動産投資は最初の元手がかかりません。株式運用などでは「元金」が必要ですが、それが必要ないのが大きな違いです。実際株に運用できる1,000万円があるのなら、不動産投資の頭金として入れた方がおトクになります。

 

Q.だとすると大多数のヒトはローンを組んで投資を始めるので、ローン返済が終わるまでは収入にならないどころか、赤字状態が続くわけですよね?

A.その通りです。ただ繰り上げ返済をどんどん進めていくことで、そのデメリットを打ち消していくことが可能になります。

 

東京区内は特殊な市場で、表面利回りが4-5%がほとんどです。地方だともっと利回りがいいので、フルトーンでも収支がプラスになりますが、空室リスク・人口減少リスクなどとのトレードオフになります。

 

結局、ローン返済が終わるまでは赤字、その時に物件自体は自己所有なので、その赤字と返済時の物件価格との差額が本当の利益になります。シミュレーション上でも、その時点での利益が+500-1,000万円となります。売却益を得るのか、不動産を所有し続けて家賃収入を得るのか、それは自身の選択です。何れにせよ、なが~い目で見なくてはいけないということです。

 

Q.不動産投資がインフレに強いのは分かりますが、デフレに対してはどうなんですか?

A.デフレになっても家賃はほどんど連動しません。物件価値は確かに落ちますので、その分の利益減収は覚悟が必要です。

 

Q.節税対策の一つとして「法人設立」を説明されましたけど、ネットなどで調べるとあまり載っていません。なぜでしょう?

A.たぶんあまり知られてないのと、そこそこ規模が大きい会社じゃないと対応できないからです。

 

法人設立は「経費」計上ができるのと、運用上の赤字を所得から減算できるのが大きいですが、もう一つ「相続」の点でも有利らしいです。物件を所有している会社の名義を子供に書き換えるだけだからです。

 

他にも色々一般の人が疑問に思うようなことは一通り質問したような気がしますが、流石に覚えていません。ワタシより年下で体育会系の話しやすい営業の方だったためか、聞きにくいことも聞けましたし、それに対する回答も納得の行くものでした。

 

節税対策|ワタシの中でグラリとなる最大のポイント-法人化!

 面談の際には節税対策になると言う説明も入ってきます。ローン(+管理費・修繕積立費など)と家賃収入を天秤にかけると毎月黒字になるシミュレーションも実際はローン返済までは真っ赤かです。その正体は「固定資産税(+都市計画税などなど)」にあります。

 

その赤字部分をプラス要素に変えるのが「法人化」と言うわけですね。法人については知識が全く無いので理屈を説明することは出来ないのですが、法人化することにより毎月の赤字を確定申告で申告することによって、所得税などの減額が可能になる、ぐらいの理解度です。

 

そしてその法人化の手続きも手伝ってくれるそうですよ。

 

実際、法人化というのは非常に魅力的なオプションで、今までも(詳しくは調べませんでしたが)夢見ていました。それが現実目の前にある!しかも、そのお手伝いもしてもらえるとなると、ぐらりと気持ちが傾いてもしょうがないのではないでしょうか・・・(^_^;)。

 

直接面談時の流れを再度おさらいです。

・会社の概要を説明

・物件の提示

・質疑応答

上記の質問はこの3段階の合間に次々に浮かぶ疑問をその都度ぶつけていった結果です。結局1時間程度の予定が3時間近く経過してしまいました(^_^;)。

 

今後の経過

ポイ活していて初めて要面談物件に関わりましたが、やはり性格的に面談物件は危険です。「ノート言えない日本人」を地で行っているようなワタシだと気づきました。そんなワタシも、さすがに高額過ぎる物件で、しかもHGVCの支払いが残っている中では二の足を踏みます。今後もアプローチを頻繁にされない断り方は、ココではご提案できません。その辺はpoyaさんのレポートをご参照に(*ノω・*)テヘ。ワタシとしては・・・

 

何とかみんな頑張って!と言う気持ちだけです。

 

まとめ

モッピーで今、不動産案件特集をしています。

pc.moppy.jp

 

今回利用したGA technologiesも含まれていて、その中で飛び抜けて高額案件となっています。

 

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poyaさんが利用されたときよりもポイントをアップさせてきていて、ちょびリッチと同じ高額案件となっています。しかもちょびリッチより有利なのは、しっかり「予定反映」されて、確定反映もちょびリッチの「4ヶ月」よりはるかに短い「30日」となっていることです。

 

実際poyaさんのポイント確定は相当早かったようですから。なので同じポイントで利用するならモッピーの方がおトクと思います。もしまだモッピーに登録していない方は、右のサイドバナーからご利用して下さい。

 

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またハピタスの「みんなdeポイント」最新版にも掲載されました。入れ替わりのお昼には50人スタートでしたが、夕方には半分以下になっています。ただこの案件はちょびリッチでもモッピーでもなんだかんだで同等のポイントで再登場しているので、人数は追加されるんじゃないかと思います。

 

→追加されずに案件終了となっています(・・;)。ただちょびリッチ、モッピーではまだ同等のポイントで案件が残っていますのでそちらからどうぞ。

 

ハピタスに未登録の方はポイントが貰えませんので、右のサイドバーのバナーからどうぞ。

 

こう言う面談では「いいこと」しか言いません。ワンルーム中古マンション投資が一番リスクが低くておトクなことを前面に出していますが、モッピーの特集を見たら、同じようなことは誰でも考えているわけです。逆に、特集の中で飛び抜けて高額だからこそ怪しく感じちゃいます。

 

高額なリスク付き案件と言えばソーシャルレイティングの「みんなのクレジット」が思い出されます。

ソーシャルレンディング | みんなのクレジット

 

トラブりましたねぇ。やはり高額なポイントであるほど、顧客を急いで集める必要が有ることを感じます。それは事業拡大に必要なのか、そのコストを補填できる別の分野があるのか、それとも「逃げ切る」つもりなのか・・・・、それは先方にしか分かりません。

 

話した感じは、そんな印象は受けませんでしたし、銀行とタッグを組んでせざるを得ない事業なので、銀行は騙せないんじゃないかとは思いますが・・・。

 

今回も、話を聞けば聞くほどリスクがないので、逆にそれが「リスク」なんじゃないかと感じてしまいます。営業の方に「騙してないですよねぇ」なんてストレートに聞いても見ましたけど笑、「だましようがないですよ」なんて言われちゃいました。

 

実際、物件自体はほぼ自分のものなので「空室」さえ無ければ資金が回らないことは無いと思います。金利上昇のリスクは有りますが、それは不動産価格や家賃と連動しますので、何とかクリアできるはずです。面倒な入居者との手続きをしっかりしてくれさえ無ければ、手間もかかりません。法人化すれば節税対策にもなります。

 

この高額案件は、ポイントがしっかり付与されることは先人が示してくれていますので、何とか強い気持ちを持って挑む心が一番必要なのではないでしょうか。あまり良いアドバイスにはなりませんが、1人のユーザーとしてご報告させていただきました。

 

ちょびリッチのポイント付与は遙か先なので、案件が消えて無くなる可能性があります。なのでポイント付与確認前に記事にしました。あしからずm(_ _)m。

 

www.poyatrip.xyz

 

poyaさんが、ハピタスの案件を見て再度アドバイスを下さっています。再度ご確認下さい(^^)。