医師のマンション投資失敗談シリーズ(→まとめ記事)で散々ワンルームマンション投資をディスって大損こきながらも手を切ったワタシですが、性懲りもなくワンルームマンション投資のセミナーを聞いてきました。
枕詞に「医師限定」と載っていたら何か特別なことがあると思うじゃないですか？そのセミナーのレジュメを見ても興味深い内容も載っていましたしね。
今回はその医師限定マンション投資のセミナーについて語りたいと思います。
ワンルームマンション投資について詳しく知りたい人は、神と崇めるしかない素晴らしいブログを見つけたのでそちらもご参照ください(→神ブログはこちら)
早くこのブログを見つけていたらなぁ、とは思いつつも、そうさせる暇を与えないのが業者の手口でもあるので、なるようにしかならなかっただろうとは思います。
医師限定マンション投資セミナーの内容について
医師に限定した投資のセミナーというのはたくさんあります。あえて紹介しませんが「医師のための不動産セミナー」という感じで検索してみてください。
ワタシはその中でも「医師だけしか買えない不動産投資物件紹介セミナー」というものに参加しました。このご時世なのでオンラインです。
散々ワンルームマンション投資で痛い目にあったワタシがなぜこのセミナーに参加しようとしたのかと言うと、セミナー内容の中に上記「医師をカモにしようとする情報の見抜き方」が載っていたからです。
まさにカモにしようとしている立場からこのことをどう語るのか、とても興味があったのですね。
もう1つは「医師だけしか買えない」という文言に興味を持ったのも事実です。
さてはてどんな内容だったのでしょうか…
医師のための不動産セミナーの内容はいかに？
このセミナーはセミナー開催業者が提供するサービスと物件の紹介がメインとなるので、とりあえずそのような流れで話は進みます。
- 会社の紹介
- いかに医師専門サービスと提携しているか
- 節税の話
- 管理契約の話：家賃保証
- 紹介できる物件の紹介
などなどです。
ワタシも経験者なので、前回の失敗談から学んだことをその都度確認していきます。
節税の話
医師を相手にしたワンルームマンション投資に関しては結局節税の話に行き着きます。赤字にして損益通算です。
ワンルームマンション投資は節税対策、1棟マンション投資は収益物件、という考え方です。
節税効果は最初が大きくその後は大きく減ずることに突っ込んだら、おっしゃるとおり6割ぐらいになります、とのことです。聞かないと説明されませんでした。損益通算で確定申告して儲かったように見せる手口も同じですね。
ワンルームマンション投資は必ずちょっと赤字になるような物件ばかりなのは銀行と結託しているんじゃない？と聞いてみたけど、銀行のワンルーム融資の評価がだいたいそのレベルになるから同じような結果になるのはある意味しょうがない、とのことです。
赤字にならないようにするにはどうすればいいの？と聞いたら、頭金を入れるしかない、とのことです。当たり前ですね。
家賃保証
この業者のスキームは悪名高き「家賃保証」対応で、しかも8年間は金額を変更しないから安心して欲しい、とのことでした。
そうは言っても大東建託のように結局は落としてくるんじゃないのとしつこく突っ込んだのですが、「借地借家法」で守られているから簡単には変えれないようになっています、とお答えいただきました。
ココは知識不足で突っ込めなかったのですが、家賃保証を取り入れている場合は業者の方が「貸借人」になっている可能性があるんですよね。
つまり借りているのは実質的に業者ということになるので、借地借家法で守られているのも業者側、ということです。だから業者側が強く出れるし契約を変えることもできちゃう、というスキームが出てきます。
もし契約がオーナーと実際住んでいる貸借人の間で結ばれていて、空室期間だけ業者が保証してくれるというのであれば話は別ですが。
この業者は自社ブランドで建てたワンルームマンションを販売・管理しています。もうすでに借りている人がいてオーナーが決まってない場合は自社管理をしているんです。だからそんな上手い話はないような気がします。
話を聞いているときは8年保証すげー、借地借家法で俺守られるすげー、って思っていましたが、ただ単に上乗せした販売価格を家賃保証に回している自転車操業のような気がしないでもないです。
「医師をカモにしようとする」情報の見抜き方
今回最も知りたかったのが業者が語る「医師をカモにしようとする」情報の見抜き方です。実際にカモにされたワタシですから気になります。
コレについては追加で要望があれば話をするということなので、こっちから聞かないと語ってくれませんでした。
モゴモゴとした口調で曰く「売りっぱなしだから」「フォローがないから」でしょうか？…ということでした。
え？それだけ？って、それだけなんでしょうね。実際に業者の立場からはやっぱり真実は語れないのでしょう(笑)。
ちなみにこの業者はデベロッパーでもあり販売から管理まですべて一元的に管理していてフォローは完璧です、とのことでした。
業者と直接会ってはだめ
今回はオンラインセミナーだったのでその場で即決などしなくて済みましたが、やはり業者側はプロなので話がうまいですよね。新築はNG、ワンルームはNG、家賃保証はNGと分かっていても、提示されたマンションを見たら「そんなに悪くないな」って思っちゃいますもの。
新築で値段はそこそこ(23区内で駅近の割に想像より高くない)、コレでローン金利が高くなければ「ありかも！」ってところです。
今回セミナー後にワンルームマンション投資に関する神ブログを見つけました(なぜかブログカードが正常に表示されないのでクリックリンクですみません)。
- ワンルームマンション投資で失敗しないために読むブログ
- ワンルームマンション投資で医師・公務員専門業者は要注意
- 何故騙される？医師がワンルーマンション投資で失敗しやすい理由
- ワンルーム投資をサブリース縛り、自社の買取再販で回すスキーム
くまなくブログを拝読したら、今回の業者もそのまんま「医師をカモにする」スキームやん！ってなりました。
最後のサブリース縛りのスキームとかヤバいですよ。
そもそも今回のセミナーに参加したのもワンルームマンションの他に1棟マンションを扱っているとの触れ込みだったからです。
1棟マンションまで取り扱っているのならどのような物件があるのか知りたかったのですが、内容は結局神ブログ様の仰るとおり別に医師だけしか買えない物件でもなんでもないただのワンルームマンション販売でした。
1棟マンションは今取り扱いがないのですよ〜とのことです。
「ありかも！」と思った金額も神ブログでLINE登録したら利用できる1Rシミュレーションでチェックしてみたら、最終的には大赤字で行き着きそうでしたし。やっぱり最初から赤字になるスキームはアカンということですわ。
まとめ
ネットの海に漂っているときに片隅に広告表示された「医師だけしか買えない不動産投資物件」セミナーという表示が気になったので、以前ワンルームマンション投資で痛い目にあったワタシですが参加してみました。
結果として「医師だけしか買えない」というのはないなと思います。この業者が医師専門業者なので、この業者からしたら医師しか買ってないということにはなるでしょうが。
実はどんな銀行金利が提示されるのか気になって物件の詳しい情報を回してもらうような話で終わりました。なので再度面談の約束はあるのですが、オンラインにするのか直接会いに行きましょうか？と聞かれましたが、ココはオンライン一択です。東京本社なのにわざわざ九州の片隅にまで来るなんて、やる気満々で怖いです。
小心者なので家賃保証のカラクリを突っ込んだりはできないのですが、この話には続編があるかもしれないので乞うご期待。
※ハイエナのような業者が3日経っても連絡してこないので見限られたのかもしれませんが(笑)
