【医師のマンション投資失敗談】の第8回は、実際に区分マンションを経営する上で発生したメンドウな日常のアレコレ、をお届けします。
思いつくままに書いていきますが、今後の記事テーマになっている内容もあるので、ココでは細かい解説はせずに並び立てていくだけになると思います。
失敗談シリーズも確定申告の話が終わり、あとはマンション運営を維持していくフェーズに入るので内容も中ダレしてきました。適当に読み飛ばしください。
失敗談シリーズのまとめ記事で最初の方の熱い記事についてはご参照ください↓↓
毎日のように届くダイレクトメール
マンション運営に関わるようになってすぐに変わったのはコレですね、毎日届くダイレクトメール。
ただ合同会社設立もほぼ同時期にしたので、DMの内容も2つに分かれます。
- マンション買いますよ？売ってくれませんか？
- 会社に必要な物品を買いませんか？
コレらです。
どこで情報を入手しているのかと言えば、合同会社に関しては登記していれば登記内容は誰でも閲覧可能なので、新規登記された会社に片っ端からDMを送っているわけです。
合同会社に関しては自宅を事務所兼にしているし、物品も会計ソフトも間に合っているのでスルーです。
DMも年月が経つにつれて届かなくなりました。
しかしマンション売買に関する不動産業者からのDMはいつまでも絶えることなく届きます。
内容は「マンションの買いますよ？査定しませんか？」という大雑把なものと、「あなたのマンションをxxxx円で購入希望の方がいます。ご検討ください。」というピンポイントなものがあります。
どこで個人情報が漏れているのやら…と思うのですが、この業界では不思議ではないなと思いました。
結局の所不動産業界は手数料商売なのだから、不動産が転がれば転がるほど儲かるわけです。一度売買すれば、今後も売買する可能性が高くなるのは当然で、その情報が流れるのもさもありなんです。
ただ提示してきた金額が魅力的で一度連絡してみたけど全く返事がなかったということもありました。結局片っ端から送って、数撃ちゃ当たるの戦略なんでしょう。
すでに売却済みの物件についてのDMまで未だに届くのだから、どれだけ適当かは推して知るべし、です。
多くのDMの中で1回だけ連絡したら返事が来なかったので、届くDMの内容は信用できずすべて無視です。売却済み云々の話すら伝えません。永遠に踊るがいい…
突然の空室の連絡に怯える
後の記事のテーマにもなっているのですが、空室の案内は突然来ます。人が入れ替わる3月と言わず、年中怯えないといけません。
都心のワンルームマンションは空室率が低いのが売りらしいですが、長期に借りられるということはなかなかないのでしょうね。
確かに空室が出たら募集をかけて数ヶ月以内には入居者が決まりますが、タダでさえトントンの収支なのだから、1ヶ月空室が出るだけで赤字まっしぐらです。
月に8−9万円がそのまま消えていくわけですね。もちろんマイナスは給与所得との損益通算である程度は取り返せますが、賃貸経営は10％程度の空室率は吸収できるぐらいの運営じゃないとそもそもNGです。
トントン経営の空室連絡はホント肝が冷えます。
突然のトラブルの連絡に怯える
賃貸している所有物件の大家という立場なので、なにかトラブルが生じたら大家という立場で対応しなくてはいけません。
3年間で来た連絡は備え付けのエアコンから水が溢れ水浸しになったとか水道栓が壊れた、程度ですみましたが、実費を伴うこともありやはり嫌な連絡の1つです。
対応は管理会社(マンションの管理会社ではなくを不動産の管理会社です、賃貸管理手数料(通常運賃の5％程度)を支払って委託)にお任せではありますが、普通に生活していたら発生しないトラブルです。
修繕費も遠くにいたら言い値で対応せざるを得ません…
マンション管理組合からの連絡がピンとこない
マンションに住んでいるヒトは分かると思うのですが、マンションの管理組合はそこそこな頻度で会合を開いて決定事項を書類で連絡してきます。
参加や同意が必要な場合は委任状の提出をしなくてはいけません。一定の数が集まらないと開催が成立しないからなんですね。
そしてよくよく読んでみると結構重要なことが含まれています。
小規模修繕に関してのこととか自動販売機の設置とか携帯電話のアンテナを立てる予定とか、ですね。
ただ住んでいないので本当にピンとこないのです。役員は持ち回りだし、回ってきたらするのは貸借人ではなくオーナーのワタシです。
と言っても、管理組合にオーナーが関わらないことはよくあることなので先方も慣れたもので、実際に住んでいるヒトや近くにいるヒトでぱぱっと進行してしまっていることが多いですけどね。
まとめ
投資用不動産を購入して賃貸管理していると、今までにないお手紙やメールが届くことになります。
それらは嬉しい内容なものは皆無で、たいてい煩わしいものばかりでした。
手がかかることはまずないのですが、ときに実費が必要になったり、ときに損失が発生したりと、気持ちのいいものではありません。
マンションを手放してそのような煩わしさから開放されたのは結構嬉しいものです。
