マンション投資

【医師のマンション投資失敗談】必要ないのになぜか合同会社設立に四苦八苦

【医師のマンション投資失敗談】の第4回目は「必要なかったのに合同会社設立でなぜか四苦八苦する」をお届けします。

第3回までで無事(?)に東京区内の区分マンション3室をフルローンで購入する手続きが終わりました。

後は月々お願いしているマンション管理会社から管理費が引かれた分の家賃が振り込まれ、それとほぼ同額のローン返済額+マンション修繕積立金・管理費が差し引かれる日々が始まります。

それで月々の変動はあるものの、予定通りの振込と払込がある月の不動産管理の収支はプラス5,000〜10,000円です。

これは3部屋分の固定資産税が含まれていないので、年間トータルでは見事なまでの赤字です。

今後はこのまま放っておいて確定申告に備えればいいのですが、さらなる税金対策のために不動産業者に吹き込まれた「合同会社設立」を目指しました。

結果的に全く必要なかった合同会社設立にまつわる物語をお届けします。

この【医師のマンション投資失敗談】シリーズはまとめサイトを作って随時更新しています↓↓

【医師のマンション投資失敗談】医師はこうやってマンション投資に引っかかる|実体験版まとめ 空陸マイラーのゴウタロウです。普段はマイルやポイントを貯めたり使ったりするお得術を中心に本ブログを運営しています。 今回は...

合同会社とは?

会社を作るなら主に「株式会社」と「合同会社」に分かれます(その他に合資会社と合名会社)。

株式会社と合同会社の違いなどはググってください。

株式会社と違って合同会社の設立は、費用が安く簡単なので通常個人が起業するとするならばまずは合同会社でしょう。

なんでマンション投資で合名会社を作るのか?

マンション投資でなぜ合同会社を作るのか?そのメリットは何か?という話もググったり本を買って読んだりしてください。

この【医師のマンション投資失敗談】は詳しく説明することが目的ではなく、失敗談として記録に留めるためのものなので、詳しい解説は他に譲ります。

もちろんほぼド素人なので正しく説明できない、というのもあります。

なぜ今回のマンション投資に手を出すにあたって合同会社を作ったのかというと、不動産業者にそう言われた、としか言いようがないんです。

より効率的に税金対策とするなら作るのが普通と思っていたのです。個人事業主で全然良かったとか、教えてももらわなかったし知りもしなかったのです。

この時点で全く不勉強だったワタシが悪いので言い訳はできません。

マンション投資で合同会社を設立して利用するメリットは何でしょう?

ワタシの中に残っている知識としてはコレです。

  1. 配偶者を合同会社の役員にする
  2. 合同会社の事業はマンション経営管理及びコンサルティングという名目
  3. 個人事業主としてのワタシがコンサルト料を合同会社に支払う
  4. 合同会社はその収入から配偶者に役員報酬を支払う
  5. ワタシのコンサルト料は経費にできる
  6. 個人事業主としての収入を圧縮して所得税を軽減する
  7. 妻は報酬を絞ることにより低所得者としての税制上の優遇を受けることができる
  8. 合同会社としてのより幅広い経費管理ができる

詳しく知っている方々にとっては「なんて浅い知識!」とか「なんか間違っている!」とか思うかもしれませんが、まあ世間一般の認識なんてこんなものです。

合同会社自身がマンションを購入したり(実績がないのでいきなりは無理)、利益を合同会社に移せば「法人税<所得税」の理論により有利になるということも分かってはいたのですが、元々個人事業主として赤字の収支なのでほぼ意味がないと考えていました。

色々気になる方はこの辺の書籍から手を付けてみたらいいかもしれません。

ワタシなんてこの書籍すら合同会社を設立した後に読んだぐらいですから。

実はマンション運営を開始した時期はすでに年末間近で、年を越す前に終わらせてしまいたいという願望があり急いでいたのです。

確か事業を開始して3ヶ月以内に会社を設立しななくてはならない(届け出をしなくてはならない?)、というのが焦っていた要因だったと思います(その辺は曖昧です)。

なので「合同会社が必要なのか?」「なんのために?」「どうやって運営するの?」などすべての疑問を置き去りにして、仕事の合間を縫って合同会社設立に走り出しました。

1人でできる合同会社設立

1人独力で会社って作れるものなのでしょうか?答えとして、今どきのウェブサービスを利用すれば作れます!です。

ワタシが利用したのが上記「会社設立freee」です。コレも不動産営業の方から「コレを使って合同会社を作るんです」と言われただけで、初めて知ったサービスです。

freeeはクラウド形式の会計ソフトでも有名です。3大会計ソフトの1つと言われるまでになっています。

流れとしては上記のとおりなのですが、最初から「定款?なにそれ??」「登記?全く聞いたことがない」状態です。普通にサラリーマン、もしくは勤務医をしていたら一生耳にしない言葉だったかもしれません。

会社設立に際してネットでできること

まず合同会社設立に際してfreeeを利用してネットでできることです。こちらは入力に関しては不動産営業の傍らでその場で教えてもらいながらできるぐらい簡単です。

費用は会社設立freeeを利用して合同会社を作る場合は65,000円ぐらいかかります。高っッと思うか、安ぅと思うかは人それぞれですが、株式会社だと21万円ぐらいかかります。

逆に世間一般の「会社」がそれぐらいで作れる方にびっくりです。一応これらも経費に計上することが可能です。

今思い出すと会社設立freeeの最初の入力だけは不動産営業の方に手伝ってもらってました。会社の名前とか代表社員を誰にするかとか事業内容をどう設定するかとか決算月をどうするかとか出資金をいくらにするかとか、適当でいいといえばいい決め事もどう適当でいいのか分からないので、教えてもらいました。

設立に際して法人用印鑑が必要になるのですが、こちらは不動産業者からプレゼントしてもらうことになりました。まあお得意様(別名カモ)への餞別として、かな。

「定款」=「個々の私法人の組織・活動について定めた根本規則(を記した書類)」

会社を作る際にはナニワトモアレ定款を作成しなくてはいけません。合同会社freeeでできることは、その定款をそれっぽく作成する、その一点です。

会社はこの定款に定められたことしかできず、もし業務の幅を広げるのなら定款を書き直して再提出しなくてはいけないので結構重要です。

まただからといって定款に何でもかんでも書き込んでいると銀行の融資が下りなかったという話も聞きますし、シロウトが勝手に思うがまま書き込むのは危険でやはり誰かに相談したいところです。

定款作成はfreeeを利用すれば驚くぐらいそれっぽくできるのですが、つまづいたのが行政書士に連絡して電子定款に定款認証代行をお願いしなくてはいけないことです(freee内で依頼できます、もちろん有料=経費)。

こちらもメールのやり取りで終了するのですが、そもそも定款認証の必要性すら分かってなかったので、定款認証してないただのプリントアウトした定款を役所にもっていって初回門前払いを食らった、というエピソードを持ってます。アホなワタシです…

会社設立に際して自分の足ですること

合同会社設立に際して自分の足ですることは、出来上がった定款とその他諸々freeeで指導される書類などを持って所轄の法務局に行き「登記申請」を行うことです(まさか人生で法務局に行くことがあるなんて…)。

「登記」=「一定の事項を広く公に示すため、公開された帳簿に記載すること」

これは必要な書類さえ揃っていれば特に問題なく、不備があってもちゃんと教えてもらえるので、二度手間になる可能性もありますが解決しないことはないでしょう。

ド素人が1人で行くと、書類についての質問の最中で「え?こんな事も知らないの??」という目で見られる場面はそこそこ訪れるので、ある程度のメンタルの強さが必要でした^^;。

そこはハッタリかまさず、全く分からず無知で馬鹿なのでどうかご教授下さい、という態度で接するのが正解です。

なんだかんだで登記が完了して合同会社が設立できちゃったので、まあ誰でもできるといえばできるかもしれませんね。

登記の内容は誰でも見れるので、会社設立した後しばらくしたら業務に関連した商売っ気たっぷりのDMがどんどん届き始めます

結局合同会社は必要なのか?

それなりに苦労して費用も払って作った合同会社なのですが、結局必要だったかどうかというと、区分マンションを「数部屋」管理する上ではまっっっっっっったく必要なかったですね。

別に作って節税スキームに組み込んでもいいのですが、それにより発生する苦労と費用が全く割に合いません

そのへんの苦労はまたこのマンション投資失敗談シリーズで取り上げていきたいと思います。

個人事業主なら管理決算など自分ですることは決して不可能ではないのですが、合同会社に関してはやはり税理士先生の助けがないと分からないことが多いのです。

その弁護士費用は年間でざっくり20万円ぐらいは見ておかなくてはいけません(もちろん経費)。

もちろん合同会社でも赤字もしくは収益ゼロでいいのですが、それだと節税対策としての費用対効果はおそらくマイナスでしょう。

メリットがあるとすれば「家族に報酬を払って利益圧縮・家族間報酬ぐるぐる」スキームを事業規模じゃなくてもできることです。

個人事業主として管理運営をするのなら、不動産管理の場合区分10部屋やそれに近い部屋数の1棟投資がクリア条件となる「事業規模」に達しないと、家族に報酬を払ってそれを経費にするという「青色申告専従者控除」を利用することができません。

しかし合同会社を作って家族を役員にすれば、その制約はないですからね(たぶん)。

ただ合同会社の役員にして報酬を払うと、どれだけ少額でも扶養を外れることになります。社会保険料の支払いも必要になります。

そのメリットデメリットをしっかりと理解しないといけません。

まとめ

【医師のマンション投資失敗談】シリーズの第4回は「不必要な合同会社設立しちゃった」をお届けしました。

医師と働きン十年、初めてのことばかりで戸惑いしかありませんでした。

運営をはじめて3ヶ月以内に合同会社を作らなくてはいけないという思い込みでその必要性すら考えずとりあえず作ったのですが…作り終わった途端に予想外のことが次々に降り掛かってきました。

次回はそれらの四苦八苦をお届けする予定です。

いつもお伝えしておりますが、マンション投資はちゃんと勉強して理解して管理すれば有効な投資スキームです。

ワタシが不勉強だっただけで、よく分かっているのでご容赦下さい。

また記載内容は、少し経験値が上がったワタシが頭の中に知識として残っていることを書いているだけなので、正確で正しい情報とは限りません。

理解も浅いし間違った認識もあるかもしれません。

その辺はあまり参考にせず読み物として楽しんでいただけたらと思います。

【医師のマンション投資失敗談】医師はこうやってマンション投資に引っかかる|実体験版まとめ 空陸マイラーのゴウタロウです。普段はマイルやポイントを貯めたり使ったりするお得術を中心に本ブログを運営しています。 今回は...
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