マンション投資

【医師のマンション投資失敗談】初めての不動産所得を含めた確定申告で四苦八苦する

【医師のマンション投資失敗談】の第7回は、初めての不動産所得を含めた確定申告で四苦八苦する、をお伝えします。

だんだんダレてきたこの失敗談シリーズですが、記憶が残っているうちになるべく進めていきたいと思います。

このシリーズはまとめ記事を作成しているので、失敗談の経緯についてはそちらをご参照下さい↓↓

【医師のマンション投資失敗談】医師はこうやってマンション投資に引っかかる|実体験版まとめ 空陸マイラーのゴウタロウです。普段はマイルやポイントを貯めたり使ったりするお得術を中心に本ブログを運営しています。 今回は...

今回は不動産所得を得て初めて挑む確定申告についてですが、誰にも相談せずに独力で進めていったので色々苦労しました。

今回の記事は「確定申告のやり方」とか「経費の算出の仕方」とかは詳しくは書きません。専門家でもないですし、成書にお譲りします。

もし確定申告について詳しくなければ、あまりおもしろい話ではないと思いますのであしからず。

主に、ここに一番苦労した(している)、ということをまとめてみたいと思います。

65万円控除の青色申告じゃなくてもいいじゃん!

前回、個人事業主の開業届を提出する際に青色申告承認申請書を提出して受理された、という話をお伝えしました。

なのでワタシは青色申告をしなくてはいけないんだ、という呪縛に陥ります。

青色申告をする際には提出しなくてはならない決算書類があります。

控除
白色申告なし簡易簿記収支内訳書
青色申告10万円簡易簿記損益計算書
65万円複式簿記損益計算書
貸借対照表

よく比較に使われるのがこの表です。

そして青色申告のメリットと言えば65万円の所得控除と言われています。ここがポイントなのです。

今からはワタシの浅い知識内での認識です

65万円の所得控除を得るためには…

  1. 不動産所得の場合、5棟10室を目安とする事業的規模であること
  2. 複式簿記による記帳をしていること(=貸借対照表を作成できる)
  3. 貸借対照表と損益計算書を法定申告期限内に提出すること
  4. 電子帳簿保存かe-Taxを利用すること(令和2年分から、してないと55万円控除)

が必要となります。

確定申告で個人事業主の所得を申告する際に、青色申告で「65万円の控除」を選択していると貸借対照表の記載欄が登場します。

複式簿記の知識があり会計ソフトを使っていれば簡単に計算・提出することができる貸借対照表ですが…簡単ではありませんでした。

複式簿記については一応ちょっとだけ勉強したし(上↑↑の本を読んだだけ)、簡単かんたんと耳にしていたのですが、実際にやってみるとそんなわきゃ無かったのです。簿記は立派な資格職ですからね。

基本の収入と支出に対して「借方・貸方」を互いに付けていくのが複式簿記の基本だと思うのですが、よく分かっていないと片方だけになってしまうのです。借方と貸方の概念が難しい

さらに入力内容に対して反対(借方だったら貸方、貸方だったら借方)の帳簿をどのように付ければいいのか、分からないんですねぇ。項目も分からないし。

こちらは青色申告提出書類の貸借対照表の一例ですが、左の「資産の部」と右の「負債・資本の部」の合計が等しくないと正しい帳簿付けができてないことになります。

ならないんですね〜、自分ですると。正直確定申告提出期限が迫る中、途方に暮れていました。

そんな中、青色申告をするときに「65万円の控除」以外に「10万円の控除」という項目があることを思い出したのです。

で、調べてみると、こっちなら複式簿記による記帳付けも、それに基づいた貸借対照表の提出も必要ないことに気づいたのです。

更に調べていくと…

  1. 不動産所得の場合、事業的規模でないと青色申告の65万円控除を受けることができない
  2. そもそも黒字の所得を減らすことができる控除なので、赤字の場合全く関係ない

ということが分かりました。

ワタシはどちらにも当てはまる(事業的規模でないし赤字)ので、複式簿記も貸借対照表も必要ないじゃん!とやっと気づいたのです。

もうめちゃめちゃ嬉しかったですよ〜

個人事業主の青色申告=65万円の控除がお得=複式簿記による貸借対照表が必須…という流れがこびりついていたのですが、そうとは限らないんですよね!

10万円の青色申告は難しくない

青色申告承認申請書を提出していれば、65万円の控除は受けれなくても10万円の控除は受けることができます。

まあ赤字決済ならばそれすら必要ないのですが、青色申告をすることによるその他のメリットを享受することができます。

  1. 純損失の繰越で赤字の繰越ができる
  2. 同一生計の家族へ支払う給与を青色事業専従者給与として経費にすることができる
  3. 経費にできる費用の幅が広がる

などです。

①や②はワタシは関係なかったのですが、やはり③のメリットは大きかったです。

元々トントンか赤字だった不動産所得なので、経費にできる幅が広がればその分給与所得との損益通算で有利になるからです。

例えば30万円未満の固定資産が全額経費になる少額減価償却の特例や、自宅などの経費が一部事業の費用になる「家事按分」適用の幅の広さ、などが大きなメリットです。

65万円の控除は受けれなくても青色申告をするなら「損益計算書」の提出は必要になります。

上画像は損益計算書ですが、一目見ると入力・計算も大変そうですが、少なくとも会計ソフトを利用して科目をちゃんと分けて入力していればそれほど難しくありません。

最初に提出する損益計算書の科目をチェックして、記帳時には支出・収入をなるべくその科目毎に分けておくと楽だと思います(自分なりの小分けをしなければ通常の会計ソフトに入っている科目でOKとは思います)。

ちなみに不動産所得用の損益計算書に載っている科目は以下のとおりです。

  • 賃貸料
  • 礼金・権利金・更新料
  • ↓以下必要経費↓
  • 租税公課
  • 損害保険料
  • 修繕費
  • 減価償却費
  • 借入金利子
  • 地代家賃
  • 給与賃金
  • (空欄5つ)
  • その他経費
  • ↑以上必要経費↑
  • 専従者給与

ワタシの場合、必要経費の空欄は「不動産管理費」「新聞図書費」「通信費」「消耗品費」「水道光熱費」がだいたい入ります。

入りきらない場合は「その他の経費」にまとめて入れざるを得ないのですが、それほど多くありません。

会計ソフトでもエクセルでもいいのですが、個別の収支を入力していき科目毎の1年間の合計を算出して損益計算書に入力することになります。

問題ない入力方法とは思っていますが責任は持てません。税務署や税理士の方に個々人でご相談ください。

ちゃんと記録を取っていてレシートなり明細書なりを保管していればさほど難しくありません。

それでも毎年苦労するのは「減価償却費」の計算です。

減価償却費の計算にはちゃんとルールが有り、それに従わないといけません。正しい筋から正しい方法をご自身で学びましょう。

不動産の場合のポイントは「建物分しか減価償却できない(土地の値段は含めない)」「法定耐用年数と経過年数からの計算を間違えない」「結果は切り捨て」ぐらいでしょうか。

減価償却費を計算して、損益計算書に経費その他を含めて正しく入力し、青色申告の10万円控除を選べば書類として提出できる体裁は整うはずです。

何度もお伝えしていますが、正しいかどうかは税務署の職員や税理士先生に相談しましょう。

領収書・明細・レシートのたぐいは、分かりやすく年ごとに整理しておくことをおすすめします。

整理の仕方は、税務署のスタッフに聞かれたときに簡潔に答えれる方法、を想像しながら行えばいいと思います。

まとめ

【医師によるマンション投資失敗談】の第7回、初めての個人事業主としての確定申告提出に四苦八苦する、をお届けしました。

四苦八苦したのは【複式簿記による貸借対照表の作成】と【減価償却費の計算】が主になります。

前者は「必要ない(わけじゃないけどなくてもOK)」と分かりましたが、後者については未だに毎年苦労しています。

こういう苦労をお金で解決してくれるのが税理士の先生であり、確定申告時だけお願いすることも可能です。

自分でするにせよ、一度は税理士の先生に相談する方がベターとは思います。もちろん費用はかかりますが1回だけなら数万円ですし、もちろん経費になります。

ワタシも妻の知人を通してお知り合いになった税理士の先生にチェックしてもらいました。やっぱりプロに見てもらうと安心感が違いますからね(^^)。

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