【医師のマンション投資失敗談】の第9回は初の固定資産税支払通知書が届きやっちまった感が強まった、という話です。
この失敗談シリーズも中だるみしてきたので、シリーズを完結させるためにも小ネタをサクッと出していきたいと思います。
今回はちょっと不動産投資に詳しい人ならよく分かると思うのですが、通常の不動産経営の収支で家賃収入とローン支払いの差額しか考えてなかったので、固定資産税の支払額を見て愕然とする、という話です。
マンション投資失敗談のまとめ記事については下記↓↓をご参照ください。
固定資産税・都市計画税について
東京23区内に土地・家屋・償却資産を所有していると固定資産税を都税として支払う必要があります。
毎年1月1日時点での所有者に対し、算出された固定資産税・都市計画税の納税通知書がその年の6月1日に届きます。
納税通知書は通年の納税書と4期に別れた納税書があり、一括返済も分割返済も可能です。
納税はネットでもコンビニでもでき、支払いの際にクレジットカードを使用することも可能です(ネットだと要手数料)。
また固定資産税は事業所として利用している部分に関しては経費として計上することが可能です。
ワタシの固定資産税・都市計画税について
ワタシの場合、港区に1物件、新宿区に2物件の投資用マンションを所有していました。その固定資産税・都市計画税は、1物件に付き45,000円/年程度で3物件全部で14万円ぐらいです。
最初にこの通知書が届いたときは心底たまげましたよ。もちろん無知・無勉強のせいなのですが。
不動産には色々な諸経費がかかりますが、その1つが税金です。ただよく言われる不動産取得税などは最初だけの払込みなので、喉元過ぎ去って確定申告が終わっていればすっかり忘れています。
しかしこの固定資産税は当然毎年の支払いが必要なのです。
自宅の固定資産税も払っているのですが、自分が住んでないとそこまで思い当たらないんですね。
自分の無知から不動産業者に勧められるがままに行った不動産購入のために、賃貸経営における月々の収支は3つの物件トータルでプラス数千円程度でした。
※ココまできれいにトントンで揃っているのはもちろん不動産業者と銀行担当者のある意味「業」です
無勉強から、収支がトントンなら空室にさえならなければこちらに害はない上に経費をある程度計上できるからいいじゃん、と思っていました。
しかし更にプラスされる年14万円の固定資産税の支払い…たまげました。
一気に収支がマイナスになりました。もちろん経費に計上できるから給与所得との損益通算は可能なのですが、空室がなくても毎年の赤字経営が確定しちゃったのです。
損益通算してもその赤字額を全部取り戻せるわけではありません。しかもその赤字が延々と毎年続くわけです。
まさにやっちまった！の世界です。
不動産購入時も確定申告時にもホントに意味で気づいていなかったのですが、この固定資産税の支払通知書が来て初めて自分が真の意味でやらかしたことに気づいたわけです。
そして不動産業者はこのことに言及してなかったなぁ、と思い当たりました。
※してたかもしれませんが、流石に覚えていません。少なくとも強調はしていない
そしてやっとやっと、自分がネット上でよく目にして耳にした「不動産業者に騙された馬鹿な医師」の一人になったことに気づいたんですね。
遅い！遅すぎ！
ホントに不勉強もいいところです。すでに自覚しています。なのでツッコまないでください。
この事実に気づいてやっと自分で勉強したりヒトに相談することにしたわけです。アホすぎですね。
赤字丸出しの不動産経営について今後どうする？
自分が馬鹿でアホで無知に気づいても、毎年確定した十数万円の赤字をすぐにどうすることはできません。空室が1発出れば年の赤字は余裕で20万円を超えてきます。
幸いにして職業柄赤字をある程度許容できはするのですが、だからこそ不動産業者に付け込まれるのでしょうね。
ただ不動産経営で成功している同僚に相談したところ、この業者はそこまで悪質とは言い切れない、とのことでした。
よくあるサブリースを勧めてこなかったり、固定資産税が無ければ少額とはいえ黒字経営の提案だったからです。
それでも今後30年間赤字を垂れ流し続けるわけには行きません。すべきことは…
- ローン金利の交渉｜下げてもらうのはまずムリ
- 家賃の賃上げ｜住居人の入れ替え時期にチャレンジ、周りの相場との兼ね合いなので難しい
- 物件の一部売却｜売却損を許容
- 物件の全部売却｜売却損を許容、不動産投資からの完全撤退
このぐらいを考えないといけません。
不動産の売却となると再度不動産業者に儲けさせることになるので業腹ですが、冷静に将来30年後のことを考えなくてはいけません。
ワタシは失敗しました。ある意味だまされました。引っかかりました。でもそこからリカバリーしないと、将来への不安が増すばかりです。一瞬の空室発生に怯え続けないといけません。
結果、最終的に数百万円の売却損を許容して物件を全部売却していくわけですが、それはまた今後の話としてお届けしていきます。
まとめ
【医師のマンション投資失敗談】の第9回は、初めて固定資産税の納税通知書が届きやっちまった感、どころか絶望感を感じた話をお届けしました。
今では分かります。不動産経営には月々の収支だけではなく、年払いとなる固定資産税や1割程度の空室リスクなども計算に入れて計画を立てなくてはいけないことを。
でも当時は収支がトントン、ちょっと黒字ならそれでいいじゃん！あとは放ったらかしでいいんでしょ？というアホ丸出しの状態でした。
こんなこと、本の1冊でも読めば余裕で書いてあることなんですよ。
ホントお恥ずかしい限りです。このブログに行き着いた同業者が同じ目に会わないことだけが私の願いです。
